Este mes de Noviembre, se estan cumpliendo 25 años de la aprobación de la Ley Organica de la Edificación. LOE. Ley 38/1999. Sin duda la aprobación de la Garantía Decenal fue unos de los asuntos mas relevantes que quedaron recogidos en esta Ley.
Como recordaremos, dicha Garantia Decenal queda establecida para todos los edificios de viviendas, quedando fuera del Registro de la Propiedad cualquier inscripción de escritura pública de transmisión que no acompañe dicha Garantía Decenal. Además de las transmisiones, también resulta habitual la necesidad de aportar la Garantía Decenal para la división horizontal de un edificio de viviendas, aunque no haya transmisión, y también es usual su requerimiento para la inscripción de viviendas individuales cuyo titular es una persona jurídica.
25 años despues de la aprobación de esta ley, el Seguro Decenal de Daños ha quedado en la práctica como la única opción real para cumplir con la Garantía Decenal. En la Ley, se recogian distintas alternativa; Aval, Seguro de Caución y Seguro Daños. Ni el Aval, ni el Seguro de Caución encuentran en la actualidad ningún mercado que atienda este servicio, quedado el Seguro Decenal de Daños como única opción.
El promotor de un Edificios de Viviendas, tiene por tanto la obligación de contratar un Seguro Decenal, pero al mismo tiempo ningúna Compañia Aseguradora tiene la obligación de dar ese servicio, ni se han establecido mecanismos especifico para solventar situaciones de no cobertura por el mercado asegurador.
Si bien, en la gran mayoria de casos, el promotor no encuentra ningún problema para conseguir la Poliza de Seguro Decenal, en otras ocasiones por el contrario puede encontrar serias dificultades, llegando en casos extremos a quedar fuera de todas las opciones posibles de aseguramiento.
En esta entrada damos un repaso a las 5 circunstancias o tipo de construcción con un mayor riesgo para tener dificultades de conseguir un Seguro Decenal.
1. CONSTRUCCIONES CON PREEXISTENCIAS
Las construcciones con preexistencias con cada vez mas habituales, bien por tratarse de preexistencias con especial protección o entornos protegidos (centros historicos o similiar) o bien por el mero aprovechamiento del valor económico del preexistente. Los planes de control sobre los elementos preexistentes estan muy someramente definidos o no definidos en la normativa actual, Codigo Técnico de la Edificación. Esta situación propicia que muchos de esto proyecto no incluyen un análisis detallado y suficiente de los elementos preexistentes. Esta situaciones, que deben ser informadas por el Organismo de Control Técnico (OCT) a la Compañia Aseguradora, aumentan fuertemente el riesgo de no ser aseguradas. Visite este artículo anterior para ampliar información > PREEXISTENCIAS.
2. MATERIALES Y SISTEMAS CONSTRUCTIVOS TRADICIONALES
La normativa de construcción en su sucesivas actualizaciones va incluyendo nuevos sistemas de construcción. Asi por ejemplo, construcciones de Termoarcilla, construcciones con de entramado metálico ligero, etc quedan dentro del marco normativo y por tanto minimizan el riesgo de falta de cobertura. Sin embargo, al mismo tiempo, surgen infinidad de nuevos sistemas constructivos de todo tipo. En la medida que estos sistemas no cuentan con un validación completa de justificación de materiales, proceso de construcción, diseños estructurales y de estabilidad, pruebas de funcionamiento y en última instancia experiencia en el sistema, pueden encontraf dificultades de cobertura dentro del mercado asegurador. El sistema de información por parte del Organismo de Control Técnico (OCT) debe incluir información detallada de todo lo anterior en este tipo de casos.
3. CONSTRUCCIONES SIN ORGANISMO DE CONTROL TÉCNICO (OCT) DESDE INICIO
A pesar de los 25 años que tiene el actual marco normativo; el marco de la LOE, aún a día de hoy en situaciones de desconocimiento por parte de parte de promotor, algunas construcciones se desarrollan sin contratar al inicio del proyecto el Seguro Decenal y sobretodo sin tener contratado un servicio de Organismo de Control Técnico desde inicio. Esta situación hace que se pierda información del proceso completo de construcción para completar el informe del Organismo de Control Técnico (OCT), lo que finalmente puede acabar produciendo una denegación de la cobertura por parte de las Compañias Aseguradoras. Visite este artículo anterior para ampliar información > CONSTRUCCIONES SIN OCE DESDE INICIO
4 CONDICIONES GEOTECNICAS ESPECIALES
Durantes los 25 de la LOE, la experiencia de Aseguramiento Decenal ha demostrado la baja incidencia de siniestrabilidad, al mismo tiempo también ha quedado comprobado que estos siniestros pueder llegar a ser de importante cuantía económica y que uno de sus orígenes principales con las condiciones geotécnicas y la cimentación. Situaciones especiales de terrenos de fuertes inclinación (mayor al 30%) u presencia de arcillas expansivas junto con soluciones constructivas no apropiadas, pueden dejar a la construcción fuera de cobertura de Seguro Decenal.
5. OBRAS PARALIZADAS
Por último las obras paralizadas con otro de los grupos de construcciones que mayores problemas pueden encontrar para conseguir un Seguro Decenal. Evidentemente a mayor duración de la paralización de la obra, mayor será el riesgo de no conseguir cobertura. Este riesgo de falta de cobertura se acentua si la paralización de obra se complica con cambio de intervinientes en el proceso de construcción y perdidas de información del expediente de Organismo de Control Técnico (OCT). La paralizaciones de obra de larga duracción implica una cobertura de la garantía decenal en periodos no previstos inicialmente, asi una obra que se completa en 2 años y que ha estado paralizada durante 10 años, la garantía decenal lleva la cobertura hasta el año 22 (2 años de obra + 10 años de paralización + 10 años de garantía) desde el inicio. Estas situaciones presentan causisticas de riesgo distintas a un Seguro Decenal convenional, lo que hace que las Compañias Aseguradoras lo puedan descartar.
En cualquier tipo de construcción, pero especialmente en construcciones con estas causisticas resulta muy recomendable contratar y tener disponible lo antes posible, los informes del Organismo de Control Técnico (OCT) y tener aprobado el Seguro Decenal y con ello prevenir los problemas financieros que se pueden dar por la falta de cobertura de un Seguro Decenal.
En Unidad de Control Integral contamos con una amplia experiencia en el servicio de Organismo de Control Técnico (OCT) para Seguro Decenal para cualquiera de la situaciones anteriores y con resultados favorables. Ponemos a disposición de nuestros clientes toda nuestra experiencia acumulada y colaboramos continuamente con los departamentos técnicos de las compañias aseguradoras para mejorar el flujo de comunicación Cliente - OCT - Compañia Aseguradora que redunda en un mayor nivel de éxito en los expedientes.
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