Seguro Decenal sin OCT desde Inicio

El proceso habitual de contratación de un Seguro Decenal para una edificación, requiere que exista la participación de un Organismo de Control Técnico (OCT) desde el inicio de la construcción.

A los efectos prácticos del Seguro Decenal y Organismo de Control Técnico (OCT), podría considerarse inicio de obra el momento de comienzo de los trabajos de excavación. No tendría relevancia a estos efectos, tareas previas de demolición, limpieza o trabajos de construcción de urbanización no afectos a la edificación principal objeto de Control Técnico y Seguro Decenal.

Sin embargo, a veces, existen distintos motivos por los que no es posible cumplir con lo anterior, por ejemplo: 

- Descuido o desconocimiento por parte del promotor o del reponsable de la contratación del servicio.

- Cambio de necesidades / cambio de uso del edificio, que hacen necesario contratar finalmente un Seguro Decenal, no estando previsto desde el inicio.

- Cambio de intervinientes. Por ejemplo, compraventa de la edificación en construcción o sin recepcionar con pérdida total o parcial de documentación. 

- Etc...

Existen incluso otros casos, en los que habiéndose realizado la contratación del Organismo de Control Técnico (OCT) desde al inicio y por una falta de coordinación entre los agentes de la construcción y el OCT, no se completa correctamente el proceso de control de obra desde inicio.

 

Organismo de Control Técnico (OCT) sin control desde Inicio

Para los casos anteriores, resulta necesario implementar procedimientos específicos de control que permitan dar a la compañia aseguradora información suficiente y de calidad sobre el proceso de construcción y que permitan por tanto la cobertura del Seguro Decenal.

Unidad de Control Integral desarrolla y mejora continuamente procedimientos y sistemas de control extraordinario para este tipo de expedientes con el objetivo de:

- Ayudar a clientes y promotores a completar expedientes de Control Técnico favorables que le permitan el acceso al mercado asegurador.

- Dotar a las compañias aseguradoras y sus técnicos de suscripción, de información de calidad sobre este tipo de Edificaciones para validar su aseguramiento y determinar la prima de riesgo.

Dejamos en el presente artículo una una guía esquemática del proceso completo.

 

SEGURO DECENAL SIN OCT desde Inicio

La tramitación completa de un expediente de Organismo de Control Técnico (OCT) de una construcción sin control desde inicio, se puede establecer en base a 5 bloques de documentación. Si bien estos 5 bloques de documentación no son específicos para expedientes sin control desde inicio como veremos al final del apartado, sí que resulta útil su enumeración conjunta para visualizar de manera integral el proceso completo.

Se destacan a continuación los documentos habitualmente necesarios para completar la documentación necesaria para un expediente de una construcción tradicional con Cimentación superficial y Estructura de Hormigón Armado in-situ.

BLOQUE 1.- PROYECTO, conteniendo al menos:

      Memoria y Planos de Proyecto Básico

      Memoria y Planos de Proyecto de Ejecución

      Mediciones y Presupuesto

BLOQUE 2.- ESTUDIO GEOTÉCNICO

BLOQUE 3.- PLAN DE CONTROL DE MATERIALES. Atendiendo a la naturaleza de la construcción y de los materiales utilizados en ella, podremos tener:

      Ensayos de Hormigón

      Ensayos de acero

     Ensayos de soldaduras

      Ensayos de compactación de rellenos estructurales

      Otros

BLOQUE 4.- SEGUIMIENTO DE OBRA. En este bloque se aglutinará la documentación específica para recabar información del proceso constructivo y podrá ser muy variable en función de la tipología o circunstancias constructivas.

     FOTOGRAFÍAS de las etapas claves de la construccíón. Excavación, Cimentación, Estructura, Cerramientos..

     OTROS. P.E. Pruebas Finales o Certificados de ejecución de partidas especiales, tales como Cimientos Profundos o Estructuras prefabricadas 

     Especialmente en las estructuras de Hormigón Armado In-Situ, que es el sistema constructivo-estructural más extendido en la actualidad, resulta importante recabar información del proceso de construcción, ya que tras el vertido del hormigón, queda oculta en su interior la armadura de acero siendo esta responsable de gran parte de la resistencia y estabilidad de los elementos que constituye. Una alternativa al reportaje fotográfico, puede ser el uso de escaneos de los elementos estructurales mediante detectores de metales o pachómetros que puedan dar una visión, al menos aproximada, de la presencia interior de armaduras en elementos de cimentación y estructura.

     Otro elemento clave para completar la documentación de una construcción no controlada puede ser el apoyo de los cimientos, especialmente cuando el nivel geotécnico apto de apoyo se sitúa por debajo de la cota prevista para el edificio. En estos casos, la falta de fotos de la fase de excavación y cimentación se podrá solventar con catas perimetrales al edificio donde comprobar visualmente la correcta ejecución de los cimientos.

BLOQUE 5.- DOCUMENTACIÓN DE OBRA, esencialmente:

      CFO. Certificado Final de Obra, usualmente pueden incluir memoria y planos finales 

      Acta de Recepción. 

Esencialmente, la direrencia entre un servicio ordinario de OCT y un servicio especial sin control desde inicio, radica en el BLOQUE 4.- SEGUIMIENTO OBRA.

Mientras para que un servicio ordinario de OCT, con control desde inicio, el seguimiento de obra se realiza con lo propios medios de la OCT, principalmente realizando inspecciones durante la construcción; en el servicio de OCT sin control desde inicio se deberán recabar evindencias alternativas a estas inspecciones según comentado anteriormente.

Para el resto de bloques, la información es común a los expedientes con control desde inicio, si bien es destacable que la auditoría se produce en una etapa muy avanzada o finalizada de la construcción por lo que las posibles incidencias detectadas en el control tendrán una solución más compleja al no haberse podido detectar a tiempo.

 

COMENTARIOS FINALES - OTROS

Además del caso general de edificación sin Control Técnico desde inicio, usualmente se podrán dar otras circunstancias concurrentes en este tipo de expediente:

- Existencia de preexistencias. En el caso de preexistencia, además de los 5 Bloques de información anteriores, será necesario aportar información relativa a los elementos preexistente. La normativa actual, el Codigo Técnico de la Edificación, en el CTE-SE, anejo D recoge un marco de referencia sobre el alcance de esta documentación.

- Construcciones paralizadas. Cuando la construcción ha estado paralizada durante un tiempo relevante y no previsto en el proyecto de construcción, independientemente de que la construcción haya estado controlada o no desde el inicio por un Organismo de Control Técnico, será necesario completar ensayos encaminados a evaluar el impacto de la paralización de obra en su estado final y conservación. A estos efectos, habrá que evaluar tanto el tiempo de paralización de la obra con el estado en que se produce la paralización, será más crítica una paralización en fase de ejecución de estructura que una paralización en fase final/recepción de obra.

- Inspección Final - Informe Persistencia. En cualquiera de los casos, para completar el expediente favorable de Control Técnico (OCT) será necesaria completar una inspección final de la edificación en la que compruebe el estado actual de la edificación; comprobando su correspondencia con los establecido en la documentación de proyecto y ausencia de patologías.

Unidad de Control Integral cuenta las técnicas y personal más experimentado en la tramitación de estos expedientes especializados de Control Técnico, dando cobertura nacional para la prestación del servicio.

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