Organismos de Control Técnico (OCT)

Se desarrolla a continuación un recorrido sintético por la defición, descripción, funciones y encaje legal y normativo de los Organismos de Control Técnico (OCT).

 

OCT u Oficinas de Control Técnico

Los Organismos de Control Técnico (OCT) o también Oficinas de Control Técnico, son entidades que intervienen durante el proceso constructivo de cualquier tipo proyecto de Edificación (Viviendas, Centales comerciales, Oficinas, etc.) encargándose de controlar a nivel técnico el desarrollo de las distintas fases (incluye la redacción del proyecto y la ejecución de las obras; cimentación, estructuras, cerramientos, impermeabilización, instalaciones, acabados, etc.)

La LOE no hace referencia a la OCT. La contratación de la OCT por el promotor es una exigencia impuesta en la mayoría de los casos por las entidades aseguradoras para la suscripción del Seguro Decenal, hasta el punto de que la contratación de las pólizas y la entrada en vigor de la cobertura está subordinada a dicho control.

La designación de la OCT corresponde a la entidad aseguradora o al promotor. En este último caso, lo normal es que la OCT sea elegida entre las aceptadas por la compañia aseguradora de la que se pretende obtener el seguro. Su contratación y pago corresponde al tomador del Seguro.

 

CARACTERÍSTICAS DE UN OCT

Los Organismos de Control Técnico (OCT) deben ser empresas especializadas en el control de calidad de la construcción, debiendo contar con capacidad técnica y profesional suficiente para desarrollar sus funciones de control. Asimismo, deben contar con un conocimiento técnico de la normativa de construcción, los métodos empleados en la misma y sus patologías.

La OCT debe mantener su carácter independiente respecto de los agentes que intervengan en el proceso constructivo. Debe estar libre de influencias o cualesquiera relaciones de dependencia que le vincule a los agentes de la construcción. En consecuencia, el OCT no desarrollará actividades relacionadas con el proceso constructivo en la edificación (proyecto, dirección, ejecución, fabricación, suministro o montaje de materiales, instalaciones o equipamentos), limitándose a desempeñar funciones de inspección y control. 

 

SEGURO DECENAL DAÑOS (SDD)

La LOE establece la obligatoriedad de suscribir un seguro decenal de daños para las obras de nueva construcción para las obras de nueva construcción y para las obras en edificios existentes, destinados a vivienda como uso principal (en todas sus tipologías). El contrato de Seguro establece por su parte la obligación de realizar un control técnico especializados desde el inicio del proceso constructivo. Esta exisgencia de las entidades aseguradoras, en cuando al control adicional de la calidad en la construcción, viene determinada por la asunción de un compromiso por parte de dichas entidades a muy largo plazo. 

A efectos de contratar el seguro decenal de daños (SDD) es, por tanto, necesario que el promotor contrate los servicios de un OCT, siendo igualmente imprescindible la elaboración de un estudio geótecnico del suelo y un plan de control de calidad de materiales de construcción.

Las funciones encargadas a la OCT para garantizar la obra fundamental, deben comprender, como mínimo, el control de:

- La redacción del proyecto y estudio geotécnico

- La ejecución de las obras y el seguimiento del plan de control de materiales, no entendiéndose incluida la ejecución de dichos ensayos

- Recepción de las obras

El Seguro Decenal de Daños (SDD) debe garantizar durante 10 años el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defecto que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

No obstante de lo anterior, y de forma complementaria, algunas entidades aseguradoras previo pago de una prima adicional, ofrecen incluir en la póliza otras coberturas, como son:

- Impermeabilización de fachadas, sótanos, cubiertas, tejados, terrazas.

- Renuncia del derecho de repetición que tenga la entidad aseguradoras frente a proyectista, dirección facultativa, constructor, etc

 

DESARROLLO DEL SERVICIO DEL OCT

El Organismo de Control Técnico inicia su función de control mediante la definición de los riesgos inherentes al tipo de construcción y a continuación revisa el proyecto redactado. Iniciada la ejecución de las obras, el Organismo de Control Técnico inspecciona y controla dicha ejecución por métodos estadísticos, evaluando y reduciendo de este modo los riesgos definidos inicialmente.

El Organismo de Control Técnico desempeña las funciones indicadas y recomendadas en la póliza suscrita y se encarga de la elaboración de informes técnicos relativos a la evolución y estado del proceso constructivo y de las obras. Los informes son remitidos a la entidad aseguradora y a la propiedad. 

El Organismo de Control Técnico debe señalar en los informes que emita las reservas que crea oportunas sobra defectos o incorrecciones detectadas. Dichas reservas, de no ser subsanadas o corregidas convenientemente, pueden llegar a suponer la denetación de la entidad aseguradora al otorgamiento del seguro. El Organismo de Control Técnico ha de emitir los informes, dentro del ámbito de las coberturas contratadas, atendiendo a estas útimas, se distinguen los siguientes tipos de informe:

- Informe de Definición de Riesgos. Informe D0

- Informe de Revisión de Proyecto de Estabilidad. Informe D01

- Informe de Revisión de Proyecto de Estanqueidad. Informe D02

- Informe sobre unidades especiales de obra (Cimentaciones, Estructuras, Cerramientos...). Informe D11, Informe D12, Informe D13..

- Informe sobre sistemas/materiales no tradicionales. Informe D2

- Informe Final de Estaqueidad. Informe D3

- Informe Final de Esatnqueidad - Periodo de observación. Informe D3 Bis

- Infome de Preexistentes - Obra nueva sobre preexistentes. Informe D4

- Informe de Ejecución de Hitos (Cimentación, Estructuras, Cerramientos). Informe D51, Informe D52, Informe D53.

- Informe de Fin de Obras. Informe D6. (En el caso de que la cobertura entre en vigor con posterioridad a la recepción, el asegurador puede solicitar un informe complementario sobre estabilidad).

- Informe de Incidencias. Informe D7. (Obra comenzada, paralización de obras, cambio de intervinientes, etc.)

- Informe de reparación de siniestros. Informe D9.

 

COMENTARIO FINAL

En el caso de la promoción de Viviendas Unifamiliares para uso propio, la contratación del seguro decenal, no es obligatoria. Solo es necesaria la suscripción de la correspondiente póliza para el caso en que se decida vender más tarde a un tercero la vivienda en cuestión. De ahí la importancia de suscribir en el momento inicial de la construcción el seguro de responsabilidad decenal y los servicios de la OCT correspondiente si se prevé que en algún momento se procederá a la venta de la vivienda, puesto que, como ya comentamos, en la práctica, las compañías aseguradoras no conceden pólizas de seguro decenal sobre una edificacion ya ejecutada o muy iniciada su ejecución.