Introducción
La edificación aislada, bien sea vivienda unifamiliar, edificios pluriflamiliares, viviendas pareadas, ect.. se constituye cada vez como la edificación mas habitual en lo nuevos desarrollos urbanísticos.
Es tipo de construcción dota al usuario de un mayor nivel de confort y hatibilidad, mayor radiacion solar... use y disfrute de espacios en el entorno, etc.
Al mismo tiempo se generan nuevos riesgo potenciales que es necesario tener en cuenta en el buen desempeño de la actividad de control técnico (OCT)
En las construcciones aislada, el proyecto de ejecución lo compone tanto la construcción del edificio principal, como la adecuación del resto de parcela; urbanización del entorno, construcciones auxiliares, piscinas, instalaciones, etc, cerramientos y vallados de la parcela, incluso ejecución de muros de contención.
También podría considerarse edificación aislada, al menos a los efectos de tipología de riesgo tratado en el presente articulo, las viviendas o edificios adosadas, especialments los que cuentan con urbanización, piscinas y/o con jardines o porches delanteros o traseros.
Control Técnico (OCT) para Seguro Decenal de Daños (SDD)
Dentro de la actividad de control de riesgo, el servicio mas habitual es el servicio de control técnico (OCT) para Seguro Decenal de Daños (SDD). Usualmente la póliza de Seguro Decenal solo contempla la cobertura de la edificación principal o edificio de viviendas (salvo pacto específico distinto), por lo que la cobertura sobre el resto de construcciones perimetrales (pavimento exterior, vallado, piscina, etc) solo queda cubierto como riesgo subsidiario derivado de fallo de la edificación principal.
Teniendo en cuenta lo anterior, la actividad de control técnico se centrará en controlar el riesgo efectivo sobre la edificacion principal y no sobre el entorno.
No obstante, sera de especial importancia el control de la actuaciones del entorno, en la medidas que generen riesgos para el edificio de viviendas.
Riesgos específicos entorno/urbanización
De una manera no exhaustiva se pueden destacar los siguientes riesgos:
1. Sistemas de drenaje y evacuación de aguas.
De especial importancia en los casos donde concurren los siguientes factores:
- Proyecto que contemplan zonas ajardinadas en el perímetro
- Cimentaciones superficiales en terreno tipo suelo
- Entornos con drenaje deficiente, por alguno de los siguientes motivos:
a. Deficiencias de drenaje por percolación. Terreno natural de baja permeabilidad
b. Deficiencias de drenaje por escorrentía. Terreno con baja pendiente. < 2%.
c. Alteración de condiciones de drenaje natural por la propia construcción. (p.e. ejecución sótano)
El correcto diseño y ejecución de sistema de drenaje perimetral y general de entorno que permita mantener en equilibrio la humedad del terreno será fundamental asegurar la estabilidad de la edificación. Desequilibrios en el nivel de humedad natural del terreno propician habituales patogias por asentamiento.
El diseño y ejeucución del sistema de drenaje deberá tener en cuenta también la durabilidad del sistema en funcionamiento así como evitar efectos secundarios negativos, como pueda ser el lavado de finos.
2. Descalce cimentación - protección perimetral
Aspecto crítico en la siguiente concurrencia de factores:
- Terrenos con importante pendiente. > 15%
- Terreno tipo suelo o sustrato rocoso de baja calidad, materiales muy alterados o susceptibles del rápida alteración ambiental (margas, esquitos, macizos rocosos de baja calidad en general)
- Cimentación supercial
Mas allá del correcto diseño de la cimentación en codiciones de estabilidad general, estabilidad de ladera, estabilidad frente al hundimiento, estabilidad por asentamiento, etc, el diseño de la cimentación deberá tener en cuenta la posible afección a la estabilidad por el riesgo de descalce.
La ejecución de cimentaciones protegidas/empotradas en profundidad (cimentaciones semiprofundas, cimentaciones profundas/especiales) y/o una protección perimetral del edificio mediante acerado o similar serán habitualmente soluciones necesaria y sufientes en estos casos.
3. Muros de contención
En entornos de ladera, el acondicionamiento de la parela para su uso requerira habitualmente el uso de elementos de contención de distinta tipología y envergadura.
Estadísticamente los sistemas de contención, presenta una siniestrabilidad elevada, muy mayor en comparación con la siniestrabilidad general de edificación. La configuración más crítica de su diseño (habitual configuración en ménsula) junto a una mayor vulnerabilidad a deficiencias de drenaje propician una elevada siniestrabilidad en este tipo de construcción.
Según lo anterior, resulta conveniente procurar diseños de edificaciones fuera de la zona de influencia de los muros de contención exteriores:
- Cimentaciones por debajo de la zona de influencia de las estructuras de contención situadas a cota inferior
- Seperación horizontal suficiente de estructuras de contención situadas a cota igual o superior (Distancia horizontal mayor a la altura total máxima de la estructura de contención)
Cuando no sea posible lo anterior, sera fundamental un control de riesgo completo sobre los muros de contención; evaluación de su estabilidad según diseño estructural (cimentación y muro) así como las condiciones críticas de drenaje.
4. Piscina y otras instalaciones
Nuevamente, situación de riesgo en la concurrencia de los siguientes factores:
- Cimentación supercial
- Terrenos metaestables (vulnerables por cambios de humedad; terrenos expansivos o colapsables/incoherentes)
En las condiciones anteriores, será necesario el control de riesgo sobre estos elementos que se situen en la zona de influencia de la construcción princial. El control de estanqueidad de estas instalaciones y el control de su estabilidad para prevenir fallos estructurales seran fundamentales nuevamente para el aseguramiento de la estabilidad de la edificación.
Unidad de Control Integral, profundiza en el control de todos estos riesgo. Además del desarrollo e implantación de los informes de control estandarizados para las compañias de seguros, implanta y desarrolla procedimientos de control internos específicos sobre estos riesgos.
Unidad de Control Integral pone a disposición de sus clientes y compañias aseguradores su conocimiento y experiencia acumulada en la gestión eficaz del riesgo (diseño, ejecución y control) ayudando a contribuir al desarrollo de construcciones de calidad, seguras y eficientes.