En esta entrada, introducimos los 5 tipos mas relevantes del servicio de OCT (Organismo de Control Técnico) para Seguro Decenal/Trienal.
Para ponernos en contexto recordemos brevemente que el servicio de OCT toma significado en el ámbito del Seguro Decenal de Daños de la Edificación.
Este Seguro Decenal de Daños (SDD) toma su desarrollo a raiz de la Ley Orgánica de la Edificación (Ley LOE 38/1999). En esta Ley se establece la obligatoriedad de este Seguro para edificaciones de viviendas y la su vez, las compañias aseguradoras consensuan un protocolo de actuación de control de riesgo previo a la emisión de esta pólizas de Seguro. Este control de riesgo finalmente se articula bajo lo que se denominan los Servicio de Control Técnico (OCT). Servicio desarrollado por empresas independientes de ingenieria especializadas y bajo los protocolos consensuados con las compañias aseguradoras.
Para completar esta contextualización, recojamos también el resumen de garantías establecidas en la LOE
- Garantía Decenal. Garantía frente a defectos que comprometan la estabilidad del edifico. Se establece Seguro Obligatorio.
- Garantía Trienal. Garantía frente a defectos que afecten a la habitabilidad. No se establece Seguro Obligatorio.
- Garantía Anual. Garantía frente a defectos de terminaciones y acabados. Usualmente resuelto mediante retención o exigencia de aval a contratista.
Inicialmente hablamos de 5 TIPOS de servicio, pero complementariamente podriamos diferenciar 1 + 2 + 2. 1. Servicio Básico Decenal + 2 Complementos derivados de la situación de la Edificación + 2 Complementos elegibles por parte del cliente (Trienales).
1. SERVICIO BÁSICO DECENAL
Este servicio básico incluye el control de estabilidad de la edificación. En función de la información y de la valoración dada por el OCT en este control, la compañia de Seguros establece la cobertura o no del riesgo y en su caso la tasa o prima de riesgo.
Cabe recordar, que en esta póliza esta asegurada la totalidad de la edificación y no solo los elementos estructurales. Dicho de una manera más práctica, si se produce siniestro total con origen en la estructura, el seguro debe reponer el 100% de la edificación siniestrada.
SERVICIO DERIVADOS DE LA SITUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
2. EDIFICACIONES CON PREEXISTENTES
Este tipo de servicio ha venido notando una demanda creciente en los últimos años. A veces por requerimientos urbanísticos y/o protección cultural que limitan la demolición en determinos edificios y/o ubicaciones y otras simplemente por criterio técnico/economico de promotor y proyectistas.
Este servicio incluye una actuación de control adicional sobre los elementos constructivos preexistentes del proyecto. La entidad de este control vendra asociada a su vez a la entidad estructural del preexistente dentro del proyecto. Podriamos diferenciar, desde casos relativametne sencillos, donde unicamente se mantienen algunas partes de fachada que no aportar estabilidad a la edificación final, hasta actuaciones mas complejas como remontas, donde los preexistente mantiene toda su función estructural e incluso aumentan sus requerimientos.
Complejidad añadida a este control es la falta de un marco normativo sólido. Asi como existe un marco normativo para la definición de planes de control de calidad en Estructuras de Hormigón o reconocimientos geotécnicos, para el caso de los bienes preexistentes solo existen unos meros apuntes cualitativos. Esta situación hace que a menudo el OCT participe activamente junto a proyectista y cliente promotor en la definición de los planes de control sobre estos elementos preexistentes.
Para mas información de este tipo de servicio específico os recomendamos el siguiente enlace nuestro. https://ucisl.es/default/4-claves-del-oct-para-seguro-decenal-en-construcciones-con-preexistente
3. CONSTRUCCIONES SIN CONTROL OCT DESDE INICIO
En este tipo de servicio consideramos tanto obras finalizadas como obras comenzadas. Las situaciones mas habituales que dan origen a este servicios son; construciones abandonadas/paralizadas retomadas por nuevos intervienente, es el caso habitual de las promociones que quedaron paralizadas en la última crisis del sector del 2008 y construcciones que inicialmente no requieren este servicio y finalmente por un cambio de destino lo acaban necesitando, situación de división horizontal, venta, financiación, etc.
Este servicio requiere una actuación específica complementaria al servicio básico que tratará de recabar suficientes evidencias para poder informar a la compañia de seguro sobre el riesgo en el proceso de construcción no supervisado directamente por el OCT.
Para mas información de este tipo de servicio específico os recomendamos el siguiente enlace nuestro. https://ucisl.es/default/seguro-decenal-sin-oct-desde-inicio-en-5-pasos
SERVICIOS COMPLEMENTARIOS ELEGIBLES POR EL CLIENTE
4. CONTROL TRIENAL ESTANQUEIDAD
En la LOE se establecia una garantía trienal por parte del promotor, pero sin un Seguro obligatorio para respaldar esta garantía. La falta de esta obligatoriedad hizo que durante bastante tiempo no se desarrollase como tal este producto, pero si que se estableció en el mercado un Seguro Trienal Parcial. que da cobertura frente a problemas de estaquidad originados en fachada y cubierta.
La estanqueidad del sótano/partes enterradas de los edificios, salvo casos muy específicos, no estaría incluido en este servicio.
5. CONTROL TRIENAL HABITABILIDAD
Recientemente, determinadas compañias vienen ofreciendo productos asemejables a lo que sería un Seguro Trienal Completo, esto incluiría los 4 aspectos esenciales marcados en LOE; 1 Salubridad, 2 Aislamiento Acústico, 3 Aislamiento Energético y 4 Funcionalidad Instalaciones.
La Ley en su contenido final dejaba abierta la puerta a la obligatoriedad para el Seguro Trienal y en estos años se ha venido especulando sobre este cambio normativo definitivo, pero lo cierto es que a día de hoy sigue sin ser obligatorio.
Dado que no se trata de un Seguro Obligatorio, hay que advertir sobre la importancia de analizar el alcance y cobertura de estas pólizas de seguro, pues aunque tomen de referencia la LOE, no necesariamente el alcance de estos Seguro tiene que ser el alcance completo de la garantía Trienal legal.
En Unidad de Control Integral contamos con una amplia experiencia en el servicio de OCT para el Seguro Decenal/Trienal y contamos con el personal más experimentado en la tramitación de cualquier tipo de servicio Decenal/Trienal. Unidad de Control Integral pone a disposición de su cliente todo su experiencia para asesorarle en los requerimientos necesarios y planes de actuación para completar un expediente favorable de Control Técnico (OCT) para Seguro Decenal (SDD).
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