SEGURO DECENAL DE DAÑOS DE CONSTRUCCIÓN (SDD)

Hace ya más de 20 años de la entrada en vigor de la LOE, Ley Orgánica de la Edificación, Ley 38 de 20 de Noviembre de 1999. En entre otros asuntos destacables, desde la entrada en vigor de esta Ley quedó establecida de manera generalizada la obligatoriedad de la contratación de un Seguro Decenal de Daños de Construcción (SDD) para las nuevas edificaciones de viviendas.

Tal y como se expone en el siguiente extracto en su articulo 19, apartado c):

"c) Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio."

Paralelamente a ello, UNESPA, la Asociación de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras del mercado Español, esbozó las características técnicas esenciales para la cobertura de los Seguros Decenales de Daños. Como principal asunto, se definieron las Entidades u Organismos de Control Técnico (OCT); servicio a contratar y previo al inicio de obra, el cual, bajo un esquema de informes técnicos predefinidos, ayudarían a informar y definir a las compañias aseguradoras los riesgos de cada construcción para su validación, aprobación y cobertura definitiva.

A lo largo de todo este tiempo ha dado para casuisticas de todo tipo, entre otras, la necesidad de asegurar edificios que, por distintos motivos, no contaban con la contratación de un servicio de control técnico desde inicio de la obra o con la obra parcialmente comenzada.

 

SEGURO DECENAL SIN OCT

El sistema de información y definición de riesgos desarrollado por UNESPA ya recoge desde su implantación este tipo de situaciones, sin embargo, no han estado para nada exentas de importantes complicaciones técnicas y económicas para los clientes que han tenido que afrontarlas.

En otras ocasiones, por el contrario, los clientes han conseguido su Seguro Decenal sin Control Técnico (OCT) desde el inicio sin aparente complicación ni sobrecoste. Estas experiencias y testimonios llevan a determinados clientes a plantearse esta solución como alternativa principal.

Esto es lo que popular y erroneamente se denomina SEGURO DECENAL SIN OCT.

Planteamos en este artículo 5 claves o 5 datos que un cliente promedio no conoce cuando se habla de SEGURO DECENAL SIN OCT y que detallamos a continuación.

 

1.- EL SEGURO DECENAL SIN OCT NO EXISTE

NO, tal cual, definitivamente el SEGURO DECENAL SIN OCT no existe.

No existe ninguna compañia aseguradora que asegure una edificación sin haberse completado previamente un expediente de control técnico favorable, realizando la auditoría de riesgo oportuna. A este servicio de auditoría de riesgo, cuyo nombre oficial es Informes de Organismo de Control Técnico (OCT), también puede ser nombrado de maneras altenativas, por ejempo: Verificación de Riesgo, Auditoría de Riesgo, Inspección, etc...

Este informe podrá estar realizado por una entidad independiente (usualmente miembro de AECCTI), por una ingeniería especialidada, por una Entidad de Control de Calidad de la Edificación, por un profesional técnico asociado a la propia compañía aseguradora o por la propia compañia aseguradora como servicio conjunto al Seguro Decenal, pero en cualquier caso existirá un servicio de Control Técnico y, lo que es mas importante, el cliente asumirá el coste, bien sea de manera directa, indirecta, conjunta o separadamente dicho servicio.

De manera parecida puede comprobarse que los Organismos de Control Técnico (OCT´s) no existen, esto significa que no son agentes del proceso de construcción recogidos en normativa de obligado cumplimiento, ni en la LOE, Ley Orgánica de la Edifcación, ni en el Real Decreto por el que se aprueba el Codigo Técnico de la Edificación, ni en ninguna otra legislación técnica relacionada. Los Organismos de Control Técnicos toman consistencia unicamente en el ámbito de los requisitos esenciales establecidos por las compañias aseguradoras para dar cobertura a los Seguros Decenales de Daños.

La tramitación de un expediente de Control Técnico (OCT) incluye habitualmente 5 bloques de trabajo principales:

- Bloque I. Auditoría de Control de Proyecto

- Bloque II. Auditoría de Control del estudio Geotécnico y sus condicionantes

- Bloque III. Auditoría de Control de calidad de Materiales

- Bloque IV. Auditoría de Control y seguimiento de Ejecución de Obra

- Bloque V. Auditoría de Control documental final de Obra

Cuando el servicio se contrata con posterioridad al inicio o final, el Bloque IV de Control y Seguimiento de Ejecución de Obra no puede llevarse a cabo total o parcialmente, es por esto por lo que popularmente estos servicios se conocen o mejor dicho, se confunden, con servicios sin OCT.

Sin embargo, en la realidad, en estos casos en los que la obra está totalmente terminada o parcialmente, sin la posibilidad de una auditoría de control de ejecución sobre el elemento o totalidad de la edificación ejecutados sin supervisión del OCT, no solo se llevan a cabo los otros 4 bloques de control, sino que también es necesario recabar documentación e información alternativa al seguimiento de obra por el propio OCT para auditar y analizar el riesgo y así en cada caso posibilitar la contratación del Seguro Decenal.

Aclarado lo anterior en adelante y para utilizar los términos correctos, hablaremos de Seguro Decenal sin Control Técnico desde Inicio en lugar de Seguro Decenal sin OCT

 

2. LA MAYORÍA DE COMPAÑIAS ASEGURADORAS NO ASEGURAN EDIFICACIONES SIN CONTROL TÉCNICO DESDE INICIO

Otro aspecto que habitualmente se desconoce, es que la mayoría de compañías aseguradoras no acceden a dar cobertura a edificaciones sin control técnico desde su inicio, incluso aunque se haya completado el proceso completo establecido por UNESPA y se hayan establecido los controles alternativos pertinentes.

En la mayoría de los casos, el cliente recibirá negativas de la mayoría de las compañias, esto incluye las compañias nacionales y compañias internacionales de mayor relevancia.

El cliente se verá obligado a elegir entre un grupo muy reducido de compañías aseguradoras.

 

3. EL COSTE DEL SEGURO DECENAL SIN CONTROL TÉCNICO DESDE INICIO SERÁ MAYOR

En línea con el punto anterior, dada la falta de oferta en el mercado asegurador y teniendo en cuenta también el mayor riesgo según la información técnica recabada en este tipo de expedientes, por el mero hecho de contar con la edificiación totalmente o parcialmente terminada, el coste de un Seguro Decenal de esta tipología puede alcanzar en el mercado un precio de hasta 3 y 4 veces mayor que el de un Seguro Decenal con control técnico desde el inicio.

Únicamente y en determinadas edificaciones, como pueden ser construcciones de escasa envergadura y escasa complejidad técnica, el cliente puede llegar a conseguir un servicio de coste similar.

Por otra parte y como hemos recogido en el punto 1, siempre vamos a tener que asumir el servicio de Control Técnico (OCT o análogo), bien sea con control desde inicio o bien sin control desde inicio. El servicio de OCT sin control técnico desde el inicio implica servicios especializados y extraordinarios, por lo que el costo medio de mercado será mayor que un servicio convencional con seguimiento de obra durante el proceso constructivo de la misma. 

En definitiva de lo anterior, el cliente no solo no podrá elegir la compañia, ni podrá evitar pagar un servicio de control técnico, sino que el coste total será mayor. 

 

4. PROBLEMAS DERIVADOS DE DETECCIÓN DE ERRORES/INCIDENCIAS

Uno de los principales problemas derivados de no contratar el Control Técnico (OCT) desde el inicio es la detección tardía de errores de diseño, materiales o cualquier otra índole. En el servicio ordinario con control desde el inicio, habitualmente el chequeo o control de proyecto se realiza previamente a la construcción, por lo que las posibles observaciones o errores detectados por el OCT pueden ser subsanados fácilmente antes de iniciar la construcción o antes de seguir avanzando con esta.

Por el contrario, en expedientes de control técnico sin control desde el inicio, la subsanación de cualquier error supondrá una importante complicación técnica y económica o una agravamiento del riesgo que complicará la contratación del Seguro Decenal o encarecerá de manera sustancial el coste del mismo. 

Estas complicaciones pueden estar derivadas tanto por la detección de errores, así como por la falta de documentación, por ejemplo, no haber completado los ensayos establecidos en el plan de control de materiales según normativa vigente.

 

5. NO EXISTEN DESCUENTOS POR REDUCCIÓN DE AÑOS DE COBERTURA

Otro error frecuente en este tipo de situaciones es pensar que el Seguro Decenal va a resultar más económico porque han pasado ya meses o años desde que se finalizó la construcción.

El Seguro Decenal se establece como un seguro estandarizado y tomando como referencia lo establecido en la LOE, Ley Orgánica de la Edificación. Entre otros aspectos, en la LOE se establece que el periodo de cobertura decenal que se iniciará con la firma del Acta de Recepción, acto documental formal por el que el Promotor recibe satisfactoriamente de parte del Constructor el edificio terminado.

Cuando se pospone la contratación del Seguro Decenal, incluso varios años después a la firma del Acta de Recepción, el cliente recibe una cobertura de 10 años contando siempre desde la fecha de firma de Acta de Recepción. 

Las compañías aseguradoras, de manera general, no contemplan ni prórrogas del periodo Decenal de cobertura según LOE, ni descuentos por menor tiempo de cobertura efectiva, por lo que en términos proporcionales al tiempo de cobertura el coste será aún mayor.

Únicamente en determinados supuestos, asociados a la etapa final del periodo decenal, hablamos de los últimos 2 o 3 años como máximo, el cliente tendra opción de algún descuento. En todo caso, se tratará de descuentos simbólicos y, en ningún caso, con descuento equivalente al tiempo mermado de entrada en corbertura.

 

En Unidad de Control Integral como Organismo de Control Técnico independiente  y perteneciante a AECCTI, Asociación de Empresas de Control de Calidad y Control Técnico Independiente, ayudamos y asesoramos a nuestros clientes para prevenir las situaciones expuestas anteriormente.

En cualquier caso, y cuando no ha sido posible llevar a cabo el servicio de Control Técnico (OCT) desde el inicio, contamos con las técnicas y el personal más experimentado en la tramitación de estos expedientes especializados de Control Técnico, dando cobertura nacional para la prestación del servicio.

Para mas información, pinche aquí.

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